10 распространенных схем обмана покупателя квартиры

Топ 10 самых распространенных схем обмана. Делимся, как предостеречь себя от подобных проблем: что вписать в договор, когда подписать акт приема-передачи и как проверить продавца. Прочтите, запомните и обязательно поделитесь с друзьями.

1. Квартира с дефектом

Не стесняйтесь тщательно осматривать квартиру перед покупкой. Не добропорядочный продавец может умолчать о каких-то дефектах, а они в результате влетят вам в не малую сумму.

Самое опасное в такой ситуации – подписанный акт приема-передачи с указанием, что претензий к состоянию имущества у вас нет.

Нередко стороны вообще не подписывают акт, а такую формулировку вставляют в текст самого договора, указывая, что договор купли-продажи сам выступает документом, подтверждающим передачу имущества, и других бумаг не требуется. В этом случае вам будет непросто доказать в суде, что вы не знали о дефектах, и потребовать с продавца компенсацию понесенных на ремонт расходов.

2. Уклонение от налогов и расторжение сделки

От налога на прибыль продавец освобождается только в случае, если владеет квартирой больше 5 лет или если жилье стоит меньше миллиона. Чтобы не платить государству, хитрые собственники просят покупателей вписать в договор сумму меньше реальной, а на оставшееся обычно обещают дать расписку. Если не хотите в будущем потерять свои деньги, остерегайтесь участвовать в подобных сомнительных махинациях.

Если в будущем собственник найдет основания для расторжения договора, суд будет исходить из прописанных в нем условий, а расписку в качестве подтверждения уплаченных денег может не принять. Получается, что, если суд удовлетворит иск мошенников, покупателю вернется ровно указанная в договоре сумма. Заплатив 4 млн, вы получите чуть меньше одного.

Чтобы избежать таких рисков, настаивайте, чтобы в договоре была указана полная стоимость. Иначе можете остаться и без жилья, и без денег.

3. Квартира с неучтенной мебелью

Не редко попадаются варианты, когда в стоимость включают обстановку квартиры – кухню, встроенные шкафы, мягкую мебель, сплит-систему, стиральную или посудомоечную машинку, холодильник. Если покупатель собирается переезжать в новую квартиру сразу после покупки, это очень удобно – однако вместе с этим он подвергает себя риску. Нечестный продавец вполне способен включить эти предметы в стоимость, но «забыть» вписать их в договор и акт приема-передачи. Не поддавайтесь на уговоры в духе «ну мы же всегда договоримся, зачем эта лишняя писанина» — это может привести к неприятным последствиям.

То, что имущество стояло на месте перед подписанием сделки, не означает, что оно останется на месте после того, как вы поставите подписи. Вы вполне можете прийти в пустую квартиру – и хорошо, если обои и выключатели останутся на месте. Если в договоре никак не обозначено, что обстановка и бытовая техника была включена в стоимость квартиры, а значит оплачена вами, придется смириться с переплатой – у вас нет оснований потребовать от продавца, чтобы он вернул все на место.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно включить в договор купли-продажи и акт приема-передачи пункт, где описаны вещи, остающиеся в квартире и вошедшие в цену договора — с указанием марки, цвета и прочих опознавательных признаков.

4. Чужая жилплощадь

Очень трудоемкий, но очень прибыльный для мошенников вариант. Сначала мошенник арендует квартиру, потом делает подложные документы — паспорт и правоустанавливающие — и выставляет объект «на продажу».

Разумеется, заключить договор купли-продажи по ним не выйдет (контроль в регистрирующем органе не пропустит явную фальшивку), а вот подписать предварительный договор вполне можно. После того, как вы передадите часть суммы в счет будущей полной оплаты, липовый продавец исчезнет, прихватив деньги. Закон никак не регламентирует размер авансового платежа, поэтому стороны договариваются сами. Чаще всего это небольшая сумма в 5-10% от общей стоимости, но иногда бывает и 30, и 50, и 70 процентов — в зависимости от обстоятельств.

Чтобы избежать таких неприятностей, лучше искать объекты не самостоятельно, а через агентство недвижимости, которое тщательно проверит продавца и его документы. Если все-таки нацелились на самостоятельный поиск, отнеситесь к документам внимательней – можете предложить продавцу вместе обратиться в МФЦ за выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Если он откажется «светить» свой паспорт, насторожитесь. Если есть хоть какие-то сомнения, лучше отказаться от такой сделки и поискать другой вариант.

5. Задаток или аванс

Следующий способ, связанный с заключением предварительного договора — оформление по договору не авансом, а задатком. В соответствии с статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры как доказательство своих намерений заключить договор купли-продажи. И если в конечном итоге сделка не состоится по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. А если виноватым окажется покупатель, задаток останется у продавца.

Некоторые продавцы пользуются незнанием покупателей и специально оформляют предварительный договор с заведомо невыполнимыми условиями. И вместо аванса, который при несостоявшемся договоре просто возвращается покупателю, берут задаток.

Особенно опасен такой вариант, если вы планируете приобрести квартиру в ипотеку, и банк еще не одобрил ваш выбор. Чтобы уберечься, обязательно обращайте внимание на формулировки. Подписывайте договор только с авансовым платежом и в случае с ипотекой дополнительно оговаривайте, что, если банк не даст одобрения на покупку именно этой квартиры, покупатель считается невиновным в несостоявшейся сделке, получает обратно все переданные в авансовый платеж деньги и не несет никакой ответственности перед продавцом.

6. Квартира с неожиданными наследниками

Вы нашли квартиру, купили, честно расплатились с продавцом, а через какое-то время объявился новый наследник. Дело в том, что ваш продавец вступил в наследство, а его брат, сестра или кто-то еще из родственников «не знали» о том, что тоже имеют такую возможность. Теперь они требуют свою долю в квартире и идут в суд за расторжением договора.

В этом случае суд вполне может расторгнуть договор и обязать продавца вернуть вам все полученное по сделке. И продавец даже не против, да вот беда – денег больше нет, вернуть их невозможно, но он готов выплачивать вам из зарплаты до тех пор, пока не погасит весь долг.

Если будете покупать квартиру через агентство недвижимости, которое страхует риски, такой напасти можно избежать. Если хотите подобрать вариант самостоятельно, ищите квартиру, право собственности на которую возникло по другим основаниям, или надейтесь, что вам попадутся честные продавцы, а не мошенники.

7. Расчет наличными

Сейчас уже достаточно редкий случай, но иногда все-таки случается. Если вы передали продавцу авансовый платеж, а после сделка не состоялась, просите, чтобы аванс продавец вернул вам через банк.

Есть умельцы, которые получают от покупателей настоящие деньги, а возвращают фальшивые. Сами вы можете не определить подделку, не спасают даже маленькие портативные машинки для проверки. Чтобы избежать этой беды, лучше всего получить деньги безналичным расчетом. В крайнем случае потребуйте встречи в банке, чтобы полученную наличку сразу положить на свой счет в присутствии продавца. Банковское оборудование выявит фальшивку, и вы не останетесь с носом.

8. Долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту

Этот вариант рассчитан на невнимательных или доверчивых покупателей. Продавец накапливает долги по коммунальным услугам и капитальному ремонту и продает квартиру вместе с ними. В результате покупатель оказывается перед выбором – то ли оплатить чужие долги, то ли судиться с продавцом. При этом продавец может уехать, и тогда перспектива судебного разбирательства будет совсем туманной – чтобы суд вынес решение, нужно уведомить ответчика о судебном заседании, а как его уведомить, если адрес неизвестен, непонятно. В то время как п. 3 ст. 158 Жилищного кодекса возлагает на нового собственника оплату всех расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе тех, что не были уплачены предыдущим собственником.

9. Незаконная перепланировка

В этом варианте продавец просто избавляется от недвижимости, в которой без соответствующих разрешений сделал перепланировку, а вы получаете головную боль. Потому что вам придется либо возвращать жилье в первоначальное состояние, либо тратить деньги, время и нервы на узаконивание сделанных изменений.

Вариант возможен, если продавец получил техническую документацию и зарегистрировал свое право, а после затеял перестройку квартиры. При подписании договора купли-продажи и регистрации перехода права Росреестр не будет требовать заново представить техническую документацию, и сделка состоится без проблем. Они начнутся позже, когда перепланировка выплывет.

Избежать можно, если будете приобретать квартиру и оформлять документы с помощью специалистов, или, как минимум, потребуете, чтобы продавец заказал новую техническую документацию. Хотя второй вариант менее надежен – продавец может договориться с исполнителем, и тот не отобразит перепланировку в техническом паспорте.

10. Квартира с недееспособным продавцом

В данном варианте объявляются родственники, которые приносят подтверждение недееспособности продавца – справку, что он состоит на учете в наркологическом диспансере или страдает психическими заболеваниями. В результате сделка расторгается, а деньги должны бы вернуться к покупателю, но их нет — есть только готовность выплачивать полученную сумму до победного конца неизвестно сколько лет.

Как избежать всех вышеперечисленных неприятностей?

Уважаемые друзья, чтобы покупку долгожданной квартиры или жилого дома не омрачила какая-либо проблема, связанная с тем, что вы что-то не учли, чего-то забыли, допустили какую-то ошибку, упустили очень важную деталь, забыли уточнить или подписать какие-то бумаги и т.п., чтобы не обмануться вышеперечисленными способами, я вам рекомендую привлечь к этому очень важному мероприятию риелтора. Человека, который ежедневно занимается этими вопросами, который сможет организовать сделку, проконтролировать все ее этапы. Проверить юридическую частоту объектов, наличие всех необходимых документов, соблюдение всех условий договора, всегда подскажет, где, и на каком этапе можно сэкономить деньги или/и время и многое, многое другое. Затраты на риелтора не сопоставимы с теми проблемами, которые могут возникать в случае каких-либо упущений либо ошибок при покупке, со стороны покупателя. Если у вас возникли вопросы или вы в чем-то сомневаетесь на любом этапе вашей сделки, вы всегда можете обратиться в наше агентство недвижимости «Областной Центр Недвижимости» и получить бесплатную консультацию, а также юридическое и риэлтерское сопровождение.

Мы находимся по адресу: город Нижние Серги, ул. городок Гагарина, д. 2, офис 1, отдельный вход с улицы. Часы работы с 10.00 до 17.00, перерыв на обед с 12.00 до 13.00, ежедневно с понедельника по пятницу. Суббота и воскресенье выходные дни.

Важно! Если у Вас не получается зайти к нам в офис в указанное выше время, мы можем организовать встречу в любое другое удобное для Вас время. Нужно только предварительно с нами связаться: 1) в соцсетях https://vk.com/ocn96 или https://ok.ru/ocn96. 2) заполнить форму на нашем сайте www.ocn96.ru 3) позвонить по номеру телефона +7(908)909-86-51. 4) написать нам на электронную почту ocn96@yandex.ru. 5) написать нам в WhatsApp или Telegram по номеру телефона +7(908)909-86-51.

Будем рады видеть Вас в нашем офисе и еще больше удовольствия получим от возможности Вам помочь!

Оставить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

10 − 1 =